Bảng giá đất dự thảo do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành, áp dụng chính thức từ ngày 01/01/2026 đến ngày 31/12/2026. Quy định này được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc, đặc biệt là Khoản 1, Điều 159 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024, và Khoản 1, Điều 20 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.
Mục tiêu của đợt điều chỉnh lần này không chỉ là cập nhật khung giá đất sát với giá thị trường hơn mà còn thiết lập các nguyên tắc định vị và xác định giá đất phi nông nghiệp, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.
Khung pháp lý và nguyên tắc định vị đất
Để xác định giá đất, dự thảo quy định rõ ràng về bốn vị trí đất (VT) dựa trên khả năng tiếp cận và mặt cắt của đường, ngõ tiếp giáp.
1. Nguyên tắc xác định vị trí đất
Việc xác định vị trí đất (Vị trí 1 đến Vị trí 4) là bước cơ sở để áp dụng bảng giá tương ứng. Các vị trí đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
- Vị trí 1 (VT1): Áp dụng cho thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với đường (phố), hoặc ngõ có tên trong bảng giá ban hành kèm theo Quyết định. Đây là vị trí có giá trị cao nhất.
- Vị trí 2 (VT2): Áp dụng cho thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên. Mặt cắt ngõ được tính từ chỉ giới hè đường có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ.
- Vị trí 3 (VT3): Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5 m (cũng tính từ chỉ giới hè đường có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên).
- Vị trí 4 (VT4): Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dưới 2 m.
2. Nguyên tắc xác định giá đất cho các trường hợp đặc biệt
Đối với các thửa đất có hình thể hoặc vị trí phức tạp, dự thảo đưa ra các hệ số nhân (K) hoặc quy tắc giảm trừ chi tiết để đảm bảo tính chính xác của giá đất:
a) Thửa đất có nhiều mặt tiền (Hệ số K)
Trường hợp thửa đất có các mặt (cạnh) tiếp giáp từ hai đường (phố), ngõ trở lên, giá đất được tính bằng cách nhân với hệ số K dựa trên giá đất cao nhất của các đường tiếp giáp.
- 4 cạnh tiếp giáp với đường có tên trong Bảng giá đất: K = 1.3.
- 3 cạnh tiếp giáp với đường có tên trong Bảng giá đất: K = 1.25.
- 2 cạnh giao cắt tiếp giáp với đường có tên trong Bảng giá đất: K = 1.2.
- 2 cạnh không giao cắt tiếp giáp với đường có tên trong Bảng giá đất: K = 1.18.
- 1 cạnh giáp đường có tên và ít nhất 1 cạnh giáp ngõ (mặt cắt ngõ nhỏ nhất $\geq 3.5\text{ m}$): K = 1.15.
- 1 cạnh giáp đường có tên và ít nhất 1 cạnh giáp ngõ (mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ $2\text{ m}$ đến dưới $3.5\text{ m}$): K = 1.1.
b) Giảm trừ giá đất do khoảng cách (Khu dân cư cũ)
Đối với thửa đất tại Vị trí 2, Vị trí 3 và Vị trí 4 thuộc các khu dân cư cũ (không thuộc khu đô thị mới, khu đấu giá, tái định cư, khu nhà ở, cụm/khu công nghiệp), nếu khoảng cách theo đường hiện trạng từ mốc giới đầu tiên của thửa đất đến đường có tên trong bảng giá 200m sẽ được giảm trừ giá đất:
| Khoảng Cách (m) | Phụ lục 1-10 (Giảm trừ) | Phụ lục 11-15 (Giảm trừ) |
| 200-300m | Giảm 5% so với giá đất quy định | Giảm 5% so với giá đất quy định |
| 300-400m | Giảm 10% so với giá đất quy định | Giảm 10% so với giá đất quy định |
| 400-500m | Giảm 15% so với giá đất quy định | Giảm 15% so với giá đất quy định |
| 500m | Giảm 20% so với giá đất quy định | Áp dụng giá đất khu dân cư nông thôn tại Mục IV – Phụ lục 11-15 |
Lưu ý rằng, đối với các thửa đất có ngõ nối thông trực tiếp với nhiều đường có tên trong bảng giá, giá đất sẽ được xác định theo vị trí của đường có giá cao nhất (có tính đến yếu tố giảm trừ nếu có).
c) Chia lớp tính giá đất cho thửa đất sâu (> 100m):
Trường hợp thửa đất (không nằm trong khu, cụm công nghiệp) có mặt tiếp giáp với đường, phố, ngõ và có chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới hè đường > 100m, sẽ được chia lớp để tính giá đất:
- Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường đến 100mtính bằng 100% giá đất quy định.
- Lớp 2: Tính từ trên 100-200m, giảm 10% so với giá đất của Lớp 1.
- Lớp 3: Tính từ trên 200m đến 300m giảm 20% so với giá đất của Lớp 1.
- Lớp 4: Tính từ trên 300m giảm 30% so với giá đất của Lớp 1.
Trường hợp thửa đất có nhiều mặt tiếp giáp với nhiều đường, việc chia lớp sẽ được tính theo mặt cắt đường, phố, ngõ có giá đất cao nhất.
d) Thửa đất có hình thể đặc thù (Hình L, Hình T):
Đối với thửa đất có hình thể đặc thù, bị che khuất (hình L, hình T…), phần diện tích tiếp giáp với đường được tính giá theo đúng vị trí quy định. Phần diện tích còn lại sẽ được áp dụng hệ số K giảm giá như sau:
- Thửa đất (khu đất) có Vị trí 1: K = 0.9.
- Thửa đất (khu đất) có Vị trí 2: K = 0.8.
- Thửa đất (khu đất) có Vị trí 3, Vị trí 4: K = 0.7.
Biến động giá đất ở (VT1) theo các khu vực
Dự thảo đã phân loại giá đất ra nhiều khu vực, trong đó các khu vực nội thành (Khu vực 1 đến 4) đề xuất mức tăng giá 2% so với giá cũ, trong khi các khu vực ngoại thành và ven đô (Khu vực 7-17) ghi nhận mức tăng cao hơn, từ 18% đến 26%.
1. Khu vực nội thành (Khu vực 1-4): Mức tăng 2%
Khu vực 1 (Trung tâm nội thành)
Khu vực này bao gồm các phường Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng.
- Giá Cao nhất: Các tuyến đường như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo được đề xuất ở mức 702.2 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 695.3 triệu đồng/m2), tăng 2%.
- Ví dụ chi tiết trong Phụ lục 5.1: Đường Hàng Khay và Trần Hưng Đạo (đoạn đầu) có giá đất ở VT1 là 702,257 ngàn đồng/m2. Đường Hàng Bông có giá VT1 là 468,874 ngàn đồng/m2.
- Giá Thấp nhất: Đường Đồng Cổ được đề xuất ở mức 82 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 81.2 triệu đồng/m2), tăng 2%.
Khu vực 2 (Các phường trong Vành đai 2)
Khu vực này bao gồm các phường Hồng Hà, Vĩnh Tuy, Bạch Mai, Kim Liên, Đống Đa, Láng.
- Giá Cao nhất: Đường Láng Hạ được đề xuất ở mức 318.9 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 313.9 triệu đồng/m2), tăng 2%.
- Giá Thấp nhất: Đường Lĩnh Nam, Tân Khai được đề xuất ở mức 68.8 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 67.7 triệu đồng/m2), tăng 2%.
Khu vực 3 (Các phường từ Vành đai 2 đến Vành đai 3)
Khu vực này bao gồm các phường Phú Thượng, Xuân Đỉnh, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Yên Hòa, Thanh Xuân, Khương Đình, Phương Liệt, Định Công, Tương Mai, Hoàng Mai, Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam.
- Giá Cao nhất: Đường Nguyễn Trãi được đề xuất ở mức 243.9 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 240.1 triệu đồng/m2), tăng 2%.
- Giá Thấp nhất: Khu vực Đường đê Sông Hồng (đoạn ngoài đê giáp phường Yên Sở đến Trạm bơm Yên Sở) và Đường gom chân đê Sông Hồng là 82 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 81.2 triệu đồng/m2), tăng 2%.
Khu vực 4
- Giá Cao nhất: Đường Phạm Hùng được đề xuất ở mức 147 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 138.8 triệu đồng/m2), tăng 2%.
- Giá Thấp nhất: Đường Châu Đài, Đông Ba được đề xuất ở mức 30.5 triệu đồng/m2 (Giá cũ: 30.2 triệu đồng/m2), tăng 2%.
2. Khu vực ngoại thành và ven đô: Mức tăng mạnh
Các khu vực từ Vành đai 3 trở ra chứng kiến mức tăng giá đề xuất cao hơn đáng kể (18% – 26%), cho thấy sự tập trung vào việc điều chỉnh giá đất tại các khu vực đang phát triển và có sự đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Khu vực 5
Giá đất ở VT1 cao nhất là 148.7 triệu đồng/m2 (tăng 2% so với giá cũ 147 triệu đồng/m2) thuộc đường Khuất Duy Tiến. Giá thấp nhất là 20.3 triệu đồng/m2 (tăng 2% so với 20.1 triệu đồng/m2) thuộc đường Chùa Tổng.
Khu vực 6
Giá đất ở VT1 cao nhất là 147 triệu đồng/m2 (tăng 2% so với 138.8 triệu đồng/m2) thuộc các tuyến Hồng Tiến, Nguyễn Văn Cừ. Giá thấp nhất là 32.5 triệu đồng/m2 (tăng 2% so với 32 triệu đồng/m2) thuộc các đường Bát Khối (ngoài đê), Dương Bá Trạc, Hạ Trại, Hoa Động, Xuân Đỗ, Xuân Khôi.
Khu vực 7 (Mức tăng 25%)
- Giá Cao nhất: 57.5 triệu đồng/m2 (tăng 25% so với giá cũ 46 triệu đồng/m2) cho đoạn đường cắt ngã ba đường dân vào chùa Tiên, Cảnh đền.
- Giá Thấp nhất: 5 triệu đồng/m2 (tăng 25% so với 4 triệu đồng/m2) cho đoạn xã Yên Lãng đến giáp Cổng toa xe Yên Lãng.
Khu vực 8 (Mức tăng 24%)
- Giá Cao nhất: Đường Hà Huy Tập đạt 85.1 triệu đồng/m2 (tăng 24% so với 68.1 triệu đồng/m2).
- Giá Thấp nhất: 12.6 triệu đồng/m2 (tăng 24% so với 10.1 triệu đồng/m2) cho các tuyến đường Vạn Phúc, Vạn Đức.
Khu vực 9 (Mức tăng 26%)
- Giá Cao nhất: 57.5 triệu đồng/m2 (tăng 26% so với 46 triệu đồng/m2) cho Đường Quốc lộ 32 (đoạn giao đường Vạn Quán: đoạn từ giao đường Trần Quán Phượng đến ngã ba đường đô thị mới Kim Chung Di Trạch).
- Giá Thấp nhất: 9 triệu đồng/m2 (tăng 26% so với 7.6 triệu đồng/m2) cho các tuyến đường giao thông liên xã thuộc Thọ An, Thọ Xuân, Trung Châu.
Khu vực 10 (Mức tăng 25%)
- Giá Cao nhất: Đường Ngọc Hồi đạt 90.9 triệu đồng/m2 (tăng 25% so với 73.3 triệu đồng/m2).
- Giá Thấp nhất: 8.2 triệu đồng/m2 (tăng 25% so với 6.6 triệu đồng/m2) cho các tuyến đường Văn Phú, Tiền Phong.
Các khu vực khác (Khu vực 13, 14, 15, 16, 17)
Các khu vực này cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể, chủ yếu là 18% đến 20%:
| Khu vực | Đường giá cao nhất (VT1) | Giá đề xuất (Triệu VNĐ/m2) | Mức tăng (%) |
| Khu vực 13 | Quốc lộ 32 (Ngã tư giao đường QL 412 đến hết địa phận QL 412) | 17.7 (Giá cũ 14.2) | 20% |
| Khu vực 14 | Đại Lộ Thăng Long (đoạn từ Cầu Sông Đáy đến cầu vượt Sài Sơn) | 24.3 (Giá cũ 20.5) | 18% |
| Khu vực 15 | Đường Biên Giang (Cầu Mai Lĩnh đến hết Biên Giang) | 42.6 (Giá cũ 36.3) | 18% |
| Khu vực 16 | Quốc lộ 21B (Đoạn từ sân vận động Vân Đình đến cầu Vân Đình) | 26.4 (Giá cũ 22.1) | 20% |
| Khu vực 17 | Đường Quốc lộ 3 (tại ngã 4 xã Sóc Sơn mới) | 30.3 (Giá cũ 25.3) | 20% |
Giá các loại đất khác và quy định liên quan
1. Giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi Nông nghiệp
Đối với đất thương mại, dịch vụ (TMDV) và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất TMDV, giá đất được quy định chi tiết tại Phụ lục số 01 đến số 15.
Một điểm quan trọng là giá đất TMDV và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất TMDV tại Bảng giá đất được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.
Ví dụ về giá đất TMDV (VT1) tại Khu vực 1:
- Đường Hàng Khay: 258,954 ngàn đồng/m2.
- Đường Lê Thái Tổ: 258,954 ngàn đồng/m2.
- Đường An Dương Vương (đường gom chân đê): 34,230 ngàn đồng/m2.
2. Giá đất nông nghiệp
Giá đất nông nghiệp được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê, và được phân theo khu vực, vùng (đồng bằng, trung du, vùng núi).
- Phân loại: Bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng.
- Đất Nông nghiệp trong Khu Dân Cư: Giá đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư xã, phường và khu dân cư nông thôn (đã được xác định ranh giới theo quy hoạch) được xác định cao hơn, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng quy định tại Phụ lục.
Giá đất nông nghiệp tiêu biểu (VNĐ):
| Khu vực | Vùng | Đất trồng lúa, cây hàng năm | Đất trồng cây lâu năm | Đất nuôi trồng thủy sản | Giá đất rừng |
| Khu vực 1 (Nội thành) | Đồng bằng | 290.000 | 290.000 | 290.000 | – |
| Khu vực 11 (Phú Xuyên) | Đồng bằng | 192.000 | 226.000 | 192.000 | 86.000 |
| Khu vực 13 (Ba Vì) | Đồng bằng | 154.000 | 180.000 | 154.000 | 68.000 |
| Khu vực 13 (Ba Vì) | Miền núi | 81.000 | 78.000 | 51.000 | 43.000 |
3. Tổ chức thực hiện và cập nhật
Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao trách nhiệm chủ trì cùng các sở, ngành và UBND các xã, phường để lập phương án giá đối với những khu vực chưa có tên trong Bảng giá hoặc các trường hợp mới phát sinh (như khu đô thị mới, khu đấu giá, khu công nghệ cao).
Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng có trách nhiệm định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn để làm căn cứ lập phương án trình UBND Thành phố ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Hàng năm, Sở phải tổng hợp tình hình, điều chỉnh giá đất theo quy định trình UBND Thành phố xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố trước khi điều chỉnh bảng giá đất.
